취득세 계산기
2026년 지방세법 기준. 매매·상속·증여, 다주택 중과, 생애최초·출산 감면, 중개보수까지 넣은 집 살 때 총비용을 한 번에 계산합니다.
취득 유형
약 25.4평 · 85㎡ 이하 — 농어촌특별세 비과세
조정대상지역 — 2주택부터 중과 대상
취득 후 주택 수
이번에 사는 집을 포함한 세대 전체 주택 수 (분양권·입주권·주거용 오피스텔 포함)
감면
5억원 취득 시 내야 할 세금
5,500,000원
실효세율 1.10% · 매매 · 주택 · 1주택
취득세
취득가 대비 1%
5,000,000원
농어촌특별세
비과세 (전용 85㎡ 이하 등)
0원
지방교육세
취득가 대비 0.1%
500,000원
집 살 때 총비용
취득세에 중개보수·국민주택채권·인지세·법무사 비용까지 더한 잔금일 기준 필요 금액
총 필요 금액
508,830,000원
집값 외 8,830,000원 (취득가의 1.77%)
중개보수 상한: 5천만 미만 0.6%(25만원 한도), 2억 미만 0.5%(80만원 한도), 9억 미만 0.4%, 12억 미만 0.5%, 15억 미만 0.6%, 15억 이상 0.7% — 협의로 낮출 수 있습니다. 국민주택채권은 공시가격을 거래가의 70%로, 즉시 매도 본인부담률을 5%로 가정한 대략값이고 법무사·등기 비용은 60만원으로 잡았습니다.
같은 집, 주택 수별 취득세
서울특별시 (25개 구 전체)(조정대상지역)에서 이 집을 살 때 보유 주택 수에 따라 달라지는 세금 (감면 제외)
| 취득 후 주택 수 | 취득세율 | 총 세금 | 1주택 대비 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 5,500,000원 | - |
| 일시적 2주택 | 1% | 5,500,000원 | - |
| 2주택 | 8% | 42,000,000원 | +36,500,000 |
| 3주택 | 12% | 62,000,000원 | +56,500,000 |
| 4주택 이상 | 12% | 62,000,000원 | +56,500,000 |
| 법인 | 12% | 62,000,000원 | +56,500,000 |
취득가별 세금
6억까지 1%, 6억~9억은 1억마다 약 0.67%p씩 오르고 9억부터 3%입니다. 지금 조건 그대로 집값만 바꿔 본 곡선입니다.
신고·납부 기한
잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 이내 신고·납부 (지방세법 제20조). 기한이 주말·공휴일이면 다음 영업일.
신고·납부 기한
-
무신고 20%(과소신고 10%), 납부지연 1일 0.022%(최대 75%) — 지방세기본법 제53·55조. 감면 후 세액 기준 대략값입니다.
참고용 계산입니다. 주택 수 산정·일시적 2주택·감면 요건은 개별 사정에 따라 달라지니 신고 전 관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 확인하세요.
취득세 가이드
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 (85㎡ 이하 / 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 매매 1주택 6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2%* | 1.1% / 1.3% |
| 매매 1주택 6억~9억 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2%* | 1.1~3.3% / 1.3~3.5% |
| 매매 1주택 9억 초과 | 3% | 0.3% | 0.2%* | 3.3% / 3.5% |
| 조정 2주택 · 비조정 3주택 | 8% | 0.4% | 0.6%* | 8.4% / 9.0% |
| 조정 3주택+ · 비조정 4주택+ · 법인 | 12% | 0.4% | 1.0%* | 12.4% / 13.4% |
| 토지·상가·오피스텔 매매 | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| 농지 매매 | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% |
| 상속 (주택·토지·건물) | 2.8% | 0.16% | 0.2%* | 2.96% / 3.16% |
| 무주택 세대 상속 1주택 | 0.8% | 0.16% | - | 0.96% |
| 증여 | 3.5% | 0.3% | 0.2%* | 3.8% / 4.0% |
| 조정지역 공시 3억↑ 주택 증여 | 12% | 0.4% | 1.0%* | 12.4% / 13.4% |
* 주택은 전용 85㎡ 초과일 때만 농어촌특별세가 붙습니다. 토지·건물은 면적과 관계없이 0.2%.
다주택 중과 (지방세법 제13조의2)
- 주택 수는 이번에 사는 집을 포함한 1세대 기준으로 셉니다. 2020.8.12 이후 취득한 분양권·입주권, 재산세가 주택으로 나오는 오피스텔도 포함됩니다.
- 조정대상지역: 2주택 8%, 3주택 이상 12%. 비조정지역: 2주택까지 1~3%, 3주택 8%, 4주택 이상 12%. 법인은 지역·주택 수와 관계없이 12%.
- 일시적 2주택: 새 집을 산 날부터 3년(종전·새 집 모두 조정대상지역이면 2년 — 2026.10.1 이후 취득분, 2026.8.26까지 계약·계약금 지급분은 3년) 안에 종전 주택을 팔면 1주택 세율(1~3%)을 적용합니다. 기한 안에 못 팔면 중과세율과의 차액에 가산세까지 추징됩니다.
- 공시가격 1억원 이하 주택(정비구역 제외)은 중과에서 빠지고 주택 수 계산에서도 제외됩니다.
- 조정대상지역 지정 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 비조정지역으로 봅니다.
감면 (지방세특례제한법)
- 생애최초(제36조의3): 본인·배우자 모두 주택을 가진 적이 없고, 12억원 이하 주택을 실거주 목적으로 사면 취득세 200만원 한도 면제. 소득 요건은 없습니다. 2028.12.31 취득분까지.
- 소형주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억·그 외 3억 이하 다가구·연립·다세대·도시형생활주택 등, 아파트 제외)이나 인구감소지역 주택은 한도 300만원.
- 출산·양육(제36조의5): 2024~2028년 자녀 출산 가구가 출산 전 1년~후 5년 안에 12억원 이하 주택을 사서 1가구 1주택이 되면 500만원 한도. 생애최초와 겹치면 유리한 하나만 받습니다.
- 감면 후에는 취득일부터 3개월 안에 전입해야 하고, 3년 안에 팔거나 증여·임대하면 감면받은 세금을 다시 냅니다.
- 2026년 지방세제 개편안(2026.8 발표)은 40세 미만 생애최초 한도 300만원, 주거용 오피스텔 포함을 담고 있으나 국회 통과 전입니다(2027년 시행 예정).
같이 내는 세금
- 지방교육세: 1~3% 주택은 취득세의 10%(0.1~0.3%), 중과(8·12%)는 0.4%, 그 밖에는 (세율 − 2%) × 20%.
- 농어촌특별세: 표준세율 2% 기준 취득세의 10%인 0.2%. 중과 시 8%는 0.6%, 12%는 1.0%. 전용 85㎡ 이하 주택은 비과세.
- 감면을 받으면 지방교육세도 같은 비율로 줄어듭니다.
- 6억~9억 주택 세율 = (취득가 × 2/3억 − 3)%, 소수점 넷째 자리까지. 예: 8억 → 2.3333%.
알아두면 돈 되는 것
- 6억·9억 경계에서 세금이 갑자기 뛰지 않습니다(2020년부터 구간 사이 선형 증가). 대신 9억을 넘으면 중개보수 상한이 0.4% → 0.5%로 오릅니다.
- 전용 85㎡ 이하와 초과는 농특세 0.2%(10억이면 200만원) 차이가 납니다.
- 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 취득일입니다. 잔금 전에 먼저 등기하면 그날부터 60일이 시작됩니다.
- 취득세는 위택스(wetax.go.kr)에서 직접 신고하고 카드로 낼 수 있습니다. 법무사에게 맡기면 등기와 함께 대행합니다.
자주 묻는 질문
2026년 주택 취득세율은 얼마인가요?
1주택(또는 비조정지역 2주택) 기준 6억원 이하 1%, 6억~9억원 1~3%(구간 산식), 9억원 초과 3%입니다. 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%, 비조정지역 3주택 8%, 4주택 이상 12%, 법인 12%입니다. 여기에 지방교육세와 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 붙습니다.
조정대상지역은 어디인가요?
2026년 7월 1일 기준 서울 25개 구 전체와 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·용인 기흥·의왕·하남·화성 동탄·구리입니다. 2025년 10월 16일 서울 전역과 경기 12곳이 지정됐고, 2026년 7월 1일 동탄·기흥·구리가 추가됐습니다. 지정은 수시로 바뀌니 계약 전 국토교통부 고시를 확인하세요.
일시적 2주택도 8%를 내나요?
아닙니다. 종전 주택을 새 집 취득일부터 3년(종전·새 집 모두 조정대상지역이면 2년 — 2026.10.1 이후 취득분, 2026.8.26까지 계약·계약금 지급분은 3년) 안에 처분하면 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 기한 안에 처분하지 않으면 중과세율과의 차액과 가산세를 추징합니다.
생애최초 감면은 얼마나 받나요?
취득세가 200만원 이하이면 전액 면제, 넘으면 200만원을 빼 줍니다(소형주택·인구감소지역 300만원). 지방교육세도 같은 비율로 줄어듭니다. 12억원 이하 주택, 본인·배우자 무주택 이력, 3개월 내 전입이 조건이며 2028년 말 취득분까지 적용됩니다.
아이를 낳으면 취득세를 덜 내나요?
2024~2028년 출산한 가구가 출산 전 1년부터 출산 후 5년 안에 12억원 이하 주택을 사서 1가구 1주택이 되면 취득세 500만원까지 감면됩니다. 생애최초 감면과 중복되면 유리한 하나만 적용됩니다.
증여받은 집 취득세는 얼마인가요?
기본 3.5%(지방교육세·농특세 포함 3.8~4.0%)이고, 시가인정액(매매사례가·감정가 등)이 과세표준입니다. 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택은 12%로 중과되지만, 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 3.5%입니다.
오피스텔 취득세는 얼마인가요?
주거용이라도 취득할 때는 주택이 아닌 건축물로 보아 4%(지방교육세·농특세 포함 4.6%)입니다. 다만 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔은 이후 다른 주택을 살 때 주택 수에 포함됩니다.
신고 기한을 넘기면 가산세가 얼마인가요?
매매는 취득일부터 60일, 증여는 취득일이 속한 달 말일부터 3개월, 상속은 상속개시일이 속한 달 말일부터 6개월 안에 신고·납부해야 합니다. 넘기면 무신고 가산세 20%(과소신고 10%)와 하루 0.022%의 납부지연 가산세(최대 75%)가 붙습니다.
근거 법령·공식 사이트
- 지방세법 제11조 (부동산 취득의 세율)
- 지방세법 제13조의2 (법인의 주택 취득 등 중과)
- 지방세특례제한법 제36조의3 (생애최초 주택 구입 감면)
- 지방세특례제한법 제36조의5 (출산·양육 주택 취득 감면)
- 공인중개사법 시행규칙 (중개보수 상한)
- 위택스 — 취득세 신고·납부
- 국토교통부 — 조정대상지역 지정 고시
2026년 10월 기준. 생애최초 기본 한도 2,000,000원, 조정대상지역은 2026.7.1 지정분, 일시적 2주택 기간은 2026.10.1 시행령 개정까지 반영.