임대수익률 계산기

오피스텔·상가·주택 월세 수익률을 표면·순·실투자 기준으로 나눠 계산하고, 월 현금흐름과 손익분기 월세, 목표 수익률 역산까지 한 번에 확인하세요.

보유 형태

취득세 4.6%(농특세·지방교육세 포함), 중개보수는 주거용 요건 충족 오피스텔 상한 0.5%로 계산해요. 요건이 안 되면 0.9%예요.

매매가

원

2억원

임대 보증금

원

1,000만원

월세

원

80만원

대출

대출금

원

1억원

대출 금리 (연)

상환 방식

운영 비용

공실률

1년에 한 달 비면 약 8.3%, 두 달이면 16.7%

관리비 등 본인부담 (월)

원

임대인이 내는 관리비·보험료 등

수선·유지비 (연)

원

50만원 · 도배·보일러·설비 교체 등 1년 평균

보유세 (연)

원

재산세·종부세 — 공시가격에 따라 달라 직접 입력 보유세 계산하기

기타 초기비용

원

인테리어·수리·가전 등 취득 때 한 번 드는 돈

오피스텔 순수익률

4.29%

월 현금흐름 +343,333원

표면 수익률

5.05%

연 월세 ÷ (매매가 − 보증금)

순수익률

4.29%

비용·공실 반영, 대출 제외

실투자 수익률

4.08%

실투자금 101,087,000원 기준

월 현금흐름

+343,333원

순임대수익 ÷ 12 − 월 이자

손익분기 월세 438,597원 · 현재 월세의 55%

운영비와 첫해 대출이자를 내고 남는 돈이 0이 되는 월세 (공실률 반영)

계산 내역 보기

들어가는 돈

매매가: 200,000,000원
취득세·농특세·지방교육세 (취득세율 4%): +9,200,000원
중개보수 상한 (부가세 포함): +1,100,000원
등기 부대비용 (채권·인지세·법무사, 추정): +787,000원
임대 보증금: −10,000,000원
순수익률 기준 투자금: 201,087,000원
대출금: −100,000,000원
실투자금: 101,087,000원

1년 수익

연 월세 수입: 9,600,000원
공실 손실 (5%): −480,000원
운영비 (관리비·수선비·보유세): −500,000원
연 순임대수익: 8,620,000원
첫해 대출이자: −4,500,000원
연 세전 순이익: 4,120,000원

세전 금액이에요. 임대소득세·부가세·양도세와 시세 변동은 넣지 않았어요. 등기 부대비용은 공시가격을 매매가의 70%로 가정한 추정치예요.

목표 수익률 역산

원하는 순수익률을 맞추려면 월세를 얼마 받아야 하는지, 지금 월세라면 얼마까지 사도 되는지 계산해요.

직접 입력

순수익률 5%를 맞추는 월세

925,821원

현재 월세보다 +125,821원

순수익률 5%를 맞추는 매수가

172,760,000원

1억 7,276만원 · 현재 매매가보다 −27,240,000원 (취득비용 다시 계산)

금리·공실 민감도

금리가 1%p 오르내리거나 공실이 늘 때 월 현금흐름(위)과 실투자 수익률(아래)이 어떻게 바뀌는지 보여 줘요.

대출 금리와 공실률에 따른 월 현금흐름과 실투자 수익률
대출 금리	공실 0%	공실 5%	공실 10%
3.5% (-1%p)	+466,6675.54%	+426,6675.06%	+386,6674.59%
4.5% (현재)	+383,3334.55%	+343,3334.08%	+303,3333.60%
5.5% (+1%p)	+300,0003.56%	+260,0003.09%	+220,0002.61%

파란 칸이 지금 입력값과 같은 조건이에요. 변동금리 대출이면 +1%p 줄을 기준으로 버틸 수 있는지 확인해 보세요.

이 계산기는 입력값을 바탕으로 한 세전 추정치이며 투자 권유가 아니에요. 실제 세금·대출 조건·중개보수는 계약 조건과 지역에 따라 달라질 수 있어요.

임대수익률 가이드

수익률 세 가지, 이렇게 달라요

표면 수익률 = 연 월세 ÷ (매매가 − 보증금). 분양 광고에서 흔히 쓰는 숫자로, 세금·중개보수·공실·관리비를 빼지 않아 실제보다 높게 나와요.
순수익률 = 연 순임대수익 ÷ (매매가 + 취득비용 − 보증금). 순임대수익은 공실을 뺀 월세 수입에서 관리비 본인부담·수선비·보유세를 뺀 금액이에요. 매물끼리 비교할 땐 이 숫자를 보세요.
실투자 수익률 = (순임대수익 − 첫해 대출이자) ÷ 실투자금. 실투자금은 보증금과 대출을 빼고 내 돈이 실제로 들어간 금액이에요. 대출금리가 순수익률보다 낮을 때만 대출이 수익률을 끌어올려요.
월 현금흐름 = 순임대수익 ÷ 12 − 월 대출 상환액. 원리금균등 상환이면 원금까지 빠져나가므로 수익률이 플러스여도 현금흐름은 마이너스일 수 있어요.
손익분기 월세는 운영비와 첫해 대출이자를 내고 남는 돈이 0이 되는 월세예요. 공실률을 반영해서 계산해요.

취득비용과 보유비용

취득세: 오피스텔·상가는 매매가의 4%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더해 4.6%예요(지방세법 제11조①7호나목·제151조). 주택은 1~3%이고 다주택·조정대상지역이면 8~12%로 중과돼요.
중개보수: 매수인이 내는 상한 요율로 계산하고 부가세 10%를 더했어요. 주택 0.4~0.7%(금액 구간별), 주거용 요건을 갖춘 오피스텔 0.5%, 상가·그 밖의 오피스텔 0.9% 이내에서 협의해요.
등기 부대비용: 국민주택채권 즉시 매도 손실(공시가격을 매매가의 70%로 가정), 매수인 몫 인지세, 법무사 보수 60만원으로 어림한 추정치예요.
보유세: 재산세·종합부동산세는 공시가격과 보유 주택 수에 따라 크게 달라서 직접 입력하게 했어요. 종부세·재산세 계산기로 먼저 확인해 보세요.
공실률: 1년 중 비어 있는 기간의 비율이에요. 한 달 공실이면 약 8.3%예요. 임차인이 바뀔 때마다 드는 중개보수와 도배 비용도 수선비에 넣어 두면 더 현실적이에요.

임대소득 세금 (참고 — 계산에는 넣지 않았어요)

참고: 주택 1채만 가진 사람의 월세 소득은 비과세예요. 다만 기준시가 12억원을 넘는 주택과 국외 주택은 과세돼요(소득세법 제12조2호나목).
참고: 주택 임대 총수입이 연 2천만원 이하면 분리과세(14%)와 종합과세 중 고를 수 있어요. 분리과세는 필요경비 50%(등록임대주택 60%)를 빼고, 다른 종합소득금액이 2천만원 이하면 200만원(등록 400만원)을 추가로 빼요(소득세법 제14조③7호·제64조의2).
참고: 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘으면 보증금에도 간주임대료로 세금이 붙어요. 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 빼요(소득세법 제25조①).
참고: 상가 임대는 부가가치세 과세 대상이라 월세의 10%를 부가세로 받아 신고·납부해요. 주택 임대는 부가세가 면제돼요(부가가치세법 제26조①12호).
참고: 재산세를 주택으로 내는 주거용 오피스텔은 다른 주택을 살 때 취득세 중과 판단에서 주택 수에 들어가요(지방세법 제13조의3 4호). 정확한 세액은 국세청 홈택스나 세무 전문가에게 확인하세요.

사기 전에 확인할 것

광고의 '수익률 7%'가 표면 수익률인지, 대출을 낀 실투자 수익률인지 먼저 확인하세요. 같은 매물도 계산법에 따라 1~3%p씩 달라져요.
대출금리가 순수익률보다 높으면 대출을 늘릴수록 실투자 수익률이 떨어져요(역레버리지). 민감도 표에서 금리 +1%p일 때도 현금흐름이 버티는지 보세요.
분양형 오피스텔·상가의 '수익 보장' 기간이 끝나면 주변 시세 월세로 돌아가요. 실제 주변 월세와 공실 기간을 확인하세요.
보증금을 올리고 월세를 낮추는 식으로 조건을 바꿀 땐 전월세 전환율로 따져 보세요. 법정 전환율 상한은 전월세 전환 계산기에서 확인할 수 있어요.
팔 때 양도소득세와 중개보수가 다시 들어가요. 임대수익률은 보유 중의 숫자일 뿐이고, 시세 차익이나 손실은 따로 따져야 해요.

출처

2026년 10월 4일 확인 (지방세법·소득세법 2026.1.1 시행본). '참고'로 표시한 세금 안내는 계산에 넣지 않았어요.

함께 쓰면 좋은 계산기

전월세 전환 계산기 취득세 계산기 중개보수(복비) 계산기 종부세·재산세 계산기 대출 이자 계산기

자주 묻는 질문

임대수익률은 어떻게 계산하나요?

표면 수익률은 연 월세 ÷ (매매가 − 보증금), 순수익률은 공실·관리비·수선비·보유세를 뺀 연 순임대수익 ÷ (매매가 + 취득비용 − 보증금), 실투자 수익률은 순임대수익에서 대출이자를 뺀 금액 ÷ 실제로 들어간 내 돈입니다. 매매가 2억원 오피스텔을 보증금 1천만원·월세 80만원에 놓으면 표면 5.05%, 공실 5%·수선비 연 50만원을 넣은 순수익률 4.29%, 대출 1억원(연 4.5%, 이자만)을 낀 실투자 수익률 4.08%입니다.

표면 수익률과 순수익률은 왜 차이가 나나요?

표면 수익률은 취득세·중개보수 같은 취득비용과 공실, 관리비, 수선비, 보유세를 빼지 않은 숫자라서 실제보다 높게 나옵니다. 위 예시에서도 취득비용 약 1,109만원과 공실 손실·수선비를 반영하면 5.05%가 4.29%로 0.76%p 내려갑니다. 매물끼리 비교할 때는 순수익률을 보세요.

오피스텔·상가 취득세는 얼마인가요?

오피스텔과 상가는 주택이 아닌 부동산의 유상취득이라 취득세 4%(지방세법 제11조①7호나목)에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 더해 매매가의 4.6%입니다. 2억원 오피스텔이면 920만원입니다. 주택은 1~3%이고, 다주택·조정대상지역이면 8~12%로 중과됩니다.

대출을 받으면 수익률이 올라가나요?

대출금리가 순수익률보다 낮을 때만 올라갑니다. 순수익률이 4.29%인데 4.5%로 빌리면 오히려 실투자 수익률이 4.08%로 떨어지고, 금리가 7%면 1.6%까지 내려갑니다. 이것을 역레버리지라고 하며, 계산기의 금리·공실 민감도 표로 금리 ±1%p 변화를 바로 확인할 수 있습니다.

공실률은 몇 %로 넣어야 하나요?

1년 중 비어 있을 것으로 예상되는 기간의 비율을 넣으면 됩니다. 한 달이면 약 8.3%, 두 달이면 16.7%입니다. 임차인이 바뀔 때마다 생기는 공백, 주변 신축 공급, 실제 매물의 과거 공실 기간을 함께 확인해 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.

월세 수입에도 세금이 붙나요?

참고로, 주택 1채만 가진 사람의 월세는 비과세입니다(기준시가 12억원 초과·국외 주택 제외, 소득세법 제12조). 주택 임대 총수입이 연 2천만원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있고(제64조의2), 상가 월세는 부가세 10%와 종합소득세 대상입니다. 이 계산기는 세금을 빼지 않은 세전 수익률을 보여 주므로 정확한 세액은 국세청이나 세무 전문가에게 확인하세요.

목표 수익률에 맞는 매수가는 어떻게 구하나요?

계산기의 목표 수익률 역산에서 원하는 순수익률을 고르면 지금 조건에서 받아야 할 월세와 살 수 있는 최대 매수가를 함께 보여 줍니다. 매수가를 바꾸면 취득세·중개보수도 달라지므로 그것까지 다시 계산합니다. 위 예시에서 순수익률 5%를 맞추려면 월세 925,821원 또는 매수가 1억 7,276만원 이하가 필요합니다.