전세/월세 전환 계산기
전세↔월세 전환, 보증금 조정, 전세·반전세·월세 총비용 비교와 갱신 5% 상한까지 법정 전환율 기준으로 계산합니다.
입력
3억원
1억원
2026-08-27 기준 3%. 금리가 바뀌면 직접 수정하세요.
법정 전환율 상한 = min(연 10%, 기준금리 3% + 2%p) = 5%
전세 3억원를 보증금 1억원로 바꾸면 월세
833,333원
2억원 × 5% ÷ 12 = 833,333원
보증금 조정
보증금을 1,000만원 올리면 월세가 41,667원 내려갑니다. 슬라이더로 반전세 보증금을 정해 보세요.
보증금
2억원
월세
416,667원
지금 월세 대비 -416,666원
전세 vs 반전세 vs 월세 — 2년 총비용
1억원
5,000만원
| 항목 | 전세 | 반전세 | 월세 |
|---|---|---|---|
| 보증금 | 3억원 | 2억원 | 1억원 |
| 월세 | 0원 | 416,667원 | 833,333원 |
| 전세대출 | 2억원 | 1억원 | 0원 |
| 대출 이자 | 1,600만원 | 800만원 | 0원 |
| 내 돈 기회비용 | 600만원 | 600만원 | 600만원 |
| 월세 합계 | 0원 | 1,000만원 | 1,999만원 |
| 월세 세액공제 | -0원 | -170만원 | -339만원 |
| 2년 순비용 | 2,200만원 | 2,230만원 | 2,259만원 |
전세가 가장 유리합니다. 가장 비싼 선택보다 59만원 적게 듭니다.
전세대출 금리가 4.15%보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리합니다.
보증금은 내 돈을 먼저 쓰고 모자라는 만큼 대출로 계산합니다. 세액공제는 월세 연 1,000만원 한도이며, 결정세액보다 많이 돌려받지는 못합니다. 전세대출 이자 소득공제, 중개보수, 이사비는 넣지 않았습니다.
전환율별 비교
| 전환율 | 예상 월세 | 연간 합계 |
|---|---|---|
| 3% | 500,000원 | 600만원 |
| 4% | 666,667원 | 800만원 |
| 5%법정 상한 | 833,333원 | 999만원 |
| 6% | 1,000,000원 | 1,200만원 |
| 7% | 1,166,667원 | 1,400만원 |
계약갱신 5% 상한
계약갱신청구권으로 갱신하면 임대료는 5%까지만 올릴 수 있습니다. 보증금과 월세가 섞인 계약은 전환율 5%로 월세를 보증금으로 환산한 '환산보증금'의 5%가 한도입니다.
1억원
80만원
환산보증금 최대
2억 9,200만원 →
3억 660만원
보증금만 올릴 때 최대
1억원 →
1억 1,460만원
월세만 올릴 때 최대
800,000원 →
860,833원
환산 방식은 국토교통부·법무부 해설에서 쓰는 방법입니다. 새 계약(갱신청구권 미사용)에는 5% 상한이 적용되지 않습니다.
계산 근거
- 전월세 전환율 상한: 주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조 — 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2%p 중 낮은 비율
- 한국은행 기준금리: 2026년 8월 27일 3.00%로 인상 (한국은행 기준금리 추이)
- 월세 세액공제: 조세특례제한법 제95조의2 — 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주, 5,500만원 이하 17%·그 외 15%, 월세 연 1,000만원 한도
- 갱신 시 증액 한도: 주택임대차보호법 제7조 제2항 — 약정 차임이나 보증금의 20분의 1
전세 월세 전환 계산기란?
전세 월세 전환 계산기는 전세 보증금과 월세 간의 적정 전환 금액을 법정 전월세 전환율 기준으로 계산해 주는 임대차 계산 도구입니다. 집주인이 전세를 월세로 전환하거나, 세입자가 보증금 일부를 올리는 대신 월세를 낮추고 싶을 때 협상의 기준이 되는 금액을 빠르게 산출하고 연간 주거비용을 비교할 수 있습니다.
전세 월세 전환 계산기 활용 팁
- 법정 상한 전환율 확인: 전월세 전환율 법정 상한은 연 10%와 "기준금리 + 2%p" 중 낮은 비율입니다. 계약 기간 중이나 갱신 때 집주인이 이를 초과하는 전환을 요구하면 임차인이 초과분 반환을 요청할 수 있습니다(새로 맺는 계약에는 적용되지 않음).
- 연간 비용 비교: 전세 보증금 운용 기회비용(이자 수익)과 월세 연간 납부액을 비교하면 어느 방식이 실제로 유리한지 판단할 수 있습니다.
- 월세 세액공제 고려: 총급여 8,000만 원 이하 무주택 세대주 근로자는 월세의 15~17%를 세액공제 받을 수 있습니다. 이를 반영하면 월세의 실질 부담이 줄어들어 전세보다 유리해지는 경우도 있습니다.
- 보증금 조정 협상: 갱신 계약 시 전환율을 적용해 보증금 증액분에 대응하는 월세 감액분을 계산하면 협상 근거를 명확히 제시할 수 있습니다.