중개사 없이 직거래로 쓴 계약서도 효력이 있나요?

네. 임대차계약은 당사자의 합의만으로 성립하고, 직접 작성해 서명·날인한 계약서도 효력이 같아요. 다만 중개사의 권리관계 확인과 공제 보증이 없으므로 등기부등본·건축물대장·납세증명서를 직접 확인하고, 계약금은 소유자 명의 계좌로만 보내세요.

전세 계약을 1년으로 하면 1년 뒤 나가야 하나요?

아니요. 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 미만으로 정한 임대차도 2년으로 봐요. 임차인은 1년 뒤 나가도 되고 2년을 주장해도 되지만, 임대인은 2년 미만을 주장할 수 없어요.

전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?

잔금을 치르고 입주하는 날 바로 받으세요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 잡힌 근저당보다 순위가 늦어요. 그래서 '잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 변동 금지' 특약을 넣어요.

전월세 신고는 누가, 언제까지 해야 하나요?

보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 계약일로부터 30일 안에 임대인과 임차인이 함께(한쪽이 계약서를 내면 공동 신고로 봄) 주민센터나 부동산거래관리시스템에 신고해요. 수도권 전역·광역시·세종·제주·도의 시 지역이 대상이고, 신고하면 확정일자도 자동으로 받아요.

재계약할 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?

임차인이 계약갱신요구권을 쓰면 보증금·월세 모두 5% 이내로만 올릴 수 있어요. 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새로 계약하면 상한이 없지만, 그 경우 갱신요구권은 아직 남아 있어요.

계약금만 보낸 뒤 계약을 취소할 수 있나요?

중도금(없으면 잔금)을 내기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요(표준계약서 제5조, 민법 제565조). 특약에서 정한 해제 사유가 생기면 계약금을 돌려받을 수 있어요.

상가나 사무실 임대차계약서도 만들 수 있나요?

이 도구는 주택 전세·월세만 다뤄요. 상가·사무실은 상가건물 임대차보호법(계약갱신요구권 10년, 권리금 등)이 적용되므로 법무부 상가건물 임대차 표준계약서를 쓰세요.

부동산 임대차계약서 작성기

주택임대차표준계약서(2023.10.6. 개정) 구조로 전세·월세 계약서를 만들어요. 전세사기 예방 특약을 골라 넣고 A4 PDF로 저장하세요.

임대차계약, 이것만 알면 돼요

법무부·국토교통부 주택임대차표준계약서(2023년 10월 6일 개정판)의 조항 구성을 따랐어요. 중개사 없이 직거래할 때는 계약서보다 계약 전 확인과 특약이 더 중요해요. 주택만 다루며, 상가·사무실은 상가건물 임대차보호법이 적용돼 별도 계약서를 써야 해요.

계약 전 꼭 떼어 볼 서류

등기사항증명서(인터넷등기소, 700원): 갑구의 소유자와 압류·가압류·신탁, 을구의 근저당 금액을 확인해요.
건축물대장(정부24·세움터): 위반건축물이거나 용도가 근린생활시설이면 대출·보증보험이 거절될 수 있어요.
전입세대 열람: 다가구주택은 먼저 들어온 세입자가 있는지, 집주인 가족이 전입해 있는지 확인해요.
납세증명서·미납국세 열람: 보증금 1천만원 초과면 계약 후 입주 전까지 임대인 동의 없이 세무서에서 열람할 수 있어요.
근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호예요.

계약하는 날

등기부등본을 당일 다시 발급해 소유자와 신분증을 대조해요(신분증 진위는 정부24·ARS 1382).
대리인이면 소유자의 인감증명서가 붙은 위임장을 받고, 소유자와 직접 통화해요.
계약금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내요.
계약서 2부에 서명·날인하고 장마다 간인한 뒤 1부씩 보관해요.

잔금·입주하는 날

잔금 직전에 등기부등본을 한 번 더 확인해요. 새 근저당이 생겼으면 잔금을 멈추세요.
잔금과 동시에 열쇠를 받고, 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받아요.
대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생겨요. 그래서 '잔금일 다음 날까지 권리 변동 금지' 특약이 필요해요.
관리비·공과금 정산, 하자 부분 사진 촬영(원상복구 분쟁 대비)을 해 두세요.

전입신고·확정일자·전월세 신고

전입신고는 이사 후 14일 이내(주민센터·정부24). 주택 인도 + 전입신고 = 대항력.
확정일자는 주민센터·인터넷등기소·정부24에서 받아요. 대항력 + 확정일자 = 우선변제권.
보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과면 계약일로부터 30일 안에 전월세 신고(수도권·광역시·세종·제주·도의 시). 신고하면 확정일자가 자동 부여돼요.
신고를 늦게 하면 과태료가 나와요. 금액 변동 없는 단순 갱신은 신고하지 않아도 돼요.

전세보증보험

주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·서울보증보험(SGI)의 전세보증금반환보증이 있어요.
주택가격 대비 보증금 비율, 위반건축물 여부 등 가입 요건이 있으니 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요.
가입이 안 되면 계약을 해제할 수 있도록 특약을 넣어 두세요.

계약 기간 중·만료할 때

임차인은 만료 6개월~2개월 전에 계약갱신을 요구할 수 있어요(1회, 2년).
갱신 시 보증금·월세 증액은 5% 이내예요. 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없어요.
아무도 통지하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신돼요. 이때 임차인은 언제든 해지 통지할 수 있고 3개월 뒤 효력이 생겨요.
만료일에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력·우선변제권이 유지돼요.

자주 묻는 질문

중개사 없이 직거래로 쓴 계약서도 효력이 있나요?: 네. 임대차계약은 당사자의 합의만으로 성립하고, 직접 작성해 서명·날인한 계약서도 효력이 같아요. 다만 중개사의 권리관계 확인과 공제 보증이 없으므로 등기부등본·건축물대장·납세증명서를 직접 확인하고, 계약금은 소유자 명의 계좌로만 보내세요.
전세 계약을 1년으로 하면 1년 뒤 나가야 하나요?: 아니요. 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 미만으로 정한 임대차도 2년으로 봐요. 임차인은 1년 뒤 나가도 되고 2년을 주장해도 되지만, 임대인은 2년 미만을 주장할 수 없어요.
전입신고와 확정일자는 언제 받아야 하나요?: 잔금을 치르고 입주하는 날 바로 받으세요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기므로, 같은 날 잡힌 근저당보다 순위가 늦어요. 그래서 '잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리 변동 금지' 특약을 넣어요.
전월세 신고는 누가, 언제까지 해야 하나요?: 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 계약일로부터 30일 안에 임대인과 임차인이 함께(한쪽이 계약서를 내면 공동 신고로 봄) 주민센터나 부동산거래관리시스템에 신고해요. 수도권 전역·광역시·세종·제주·도의 시 지역이 대상이고, 신고하면 확정일자도 자동으로 받아요.
재계약할 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?: 임차인이 계약갱신요구권을 쓰면 보증금·월세 모두 5% 이내로만 올릴 수 있어요. 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새로 계약하면 상한이 없지만, 그 경우 갱신요구권은 아직 남아 있어요.
계약금만 보낸 뒤 계약을 취소할 수 있나요?: 중도금(없으면 잔금)을 내기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있어요(표준계약서 제5조, 민법 제565조). 특약에서 정한 해제 사유가 생기면 계약금을 돌려받을 수 있어요.
상가나 사무실 임대차계약서도 만들 수 있나요?: 이 도구는 주택 전세·월세만 다뤄요. 상가·사무실은 상가건물 임대차보호법(계약갱신요구권 10년, 권리금 등)이 적용되므로 법무부 상가건물 임대차 표준계약서를 쓰세요.

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근거 법령·출처

이 도구는 일반적인 양식을 제공하며 법률 자문이 아니에요. 금액이 크거나 분쟁이 예상되면 변호사·법무사와 상담하세요.